マイホームを建てようと生活設計を立て、頭金を貯蓄している人にとって、地価が上がるとその夢が遠のいてしまう。
しかし、逆に下がり続けても「まだ買うのは早い。
もっと下がるのを待とう」という気持ちが強まって、買い控えが起こる。
地価の安定が住宅投資を金融不安から不況が深刻化し、一雇用不安まで生じるようになってからは、将来の見通しが立たないことを理由に、住宅需要が落ち住宅着工件数は再び減少に転じた。
次に金利も大きな影響力を持つ。
住宅建設の動向は「住宅取得能力」が大きな要因になる。
これは、借り入れ可能額と貯蓄額を加えた「資金調達可能額」を建築費と用地費で構成される「住宅価格」で割ったものだが、住宅を買えるかどうかの最大の問題は「借り入れ可能額」。
可処分所得から一年間に返済できる元利合計額、つまり、返済可能額とその融資条件によって変わってくる。
金利が低く、返済期間が長ければ、同じ可処分所得でも借り入れ可能額は大きくなる。
政府が税制面で優遇し、住宅ローンの金利を引き下げるのは、この面で取得能力を助け、住宅投資を促進しようとするものだ。
住宅投資が景気に関して注目されるのは、波及効果が大きいからである。
住宅は数多くの資材、人手を使う。
公共投資で道路を作るような場合と比べると、公共投資はまず投資額の大半が用地買収費に使われ、使用する資材も、砂利、砂、セメント、ダンプカ用の軽油、鉄材などに限られる。
ところが住宅は木材、鉄、セメント、タイル、繊維、空調機械等々あらゆる品目にすぐ需要が発生する。
人手も広い業種に及び雇用拡大を助ける。
それによってまた次の有効需要が引き起こされるという好循環も期待できる。
それだけではない。
家が新しくなると、それを機会に電気洗濯機を買い替えたり、ダンスを新調するといった新たな消費を呼び起こす効果も大きい。
また、公共事業だと工事を行う場所が偏りがちだが、住宅はあらゆる地域に分散して需要を喚起するので、効果が日本全国に早く浸透しやすいことなどがあげられている。
さて、このように期待の住宅投資だが、住宅投資というのは、個人による住居用の建物に対する投資をいい、新設住宅着工統計が主な指標である。
これは建設省が、建築基準法に基づいて都道府県知事に出される建築工事の届け出から戸数、床面積を集計したものだ。
月ごとの速報をその翌月末に公表している。
届け出しない違法建築が統計に載ってこないのは当然として、届け出義務がない床面積一〇平方メートル以内の小さな建築・増築などは漏れることになる。
また、一〇〇平方メートルの家も一戸だし、二〇平方メートル程度のワンルムマンションも一戸だという矛盾は存在する。
が、現在では住宅投資を見るうえで最も重視される指標となっている。
内訳として、建築主別、利用関係別等が公表されている。
建築主別では住都公団、地方自治体等の「公共」と「民間」とに分類され、景気の動きに絡んでもっぱら増減するのは民間部分である。
利用関係別では持ち家、貸家、社宅などの給与住宅、分譲などに分かれる。
いずれも景気に敏感に反応するが、とくに貸家、分譲は波が大きい。
貸家は一戸当たりの面積が持ち家の三分の一程度、分譲の二分、Ｚ経済情勢の読み方の一程度で、戸数の割に投資額は小さい。
マンションについては不動産経済研究所が発表している「新規契約率」が注目されている。
これはその月に売り出したマンションが月中にどのくらい売れたかを比率で示したもので、売れ行きのスピドを示す。
首都圏、近畿圏に分けて発表されており、七〇％を超えると好調と判定されている。
契約率が高まれば業者は売り出し物件を増やすので、住宅建設は活発化する。
分譲価格帯がどのくらいか、取得者が第一次取得者（買い替えでなく、結婚などで初めて買う人）が中心なのか、買い替えが増えて中古住宅を含めた住宅投資の回転が効き始めたのか、などその内訳も大変参考になる。
ただし、この月間契約率は、売り出した戸数が少なければ契約率は高く出るので、売り出し戸数を加味して考える必要があるし、後になって契約をキャンセルする人が含まれている。
在庫を含まないことにも注意したい。
住宅投資を考える場合に問題になるのは、増改築需要をつかむのが困難なことだ。
だいたい年間八兆〜九兆円で推移してきたが、不況で買い替えがむずかしくなったことや、政府が増改築への優遇策を手厚くした結果、最近では一〇兆円を超えているといわれる。
これは家計調査の住宅関連支出、固定資産税関係の資料などを参考に推計したもの。
住宅ストックの増大に伴って、それらの維持・補修、質的向上への欲求はますます強まり、投資は今後も増加するものと思われる。
こうした投資額をとらえる方法をどう開発するか、今後の課題であろう。
日本には山地も含めて三七万平方キロメートルしかない有限のものであるところから、地価の動向が社会全体の経済活動に与える影響はきわめて大きい。
一九八七〜九〇年にかけてのいわゆるバブル時代に、投機的土地取引が行われ、地価が高騰し、国民のマイホームの夢を奪った。
そして、そのバブル崩壊後は、土地を担保に融資した銀行に巨額の不良債権が発生し、不況を一層深刻化させた。
土地の値段はほかの相場商品のように市場ひところ「土地神話」という三一口葉が流行った。
この土地神話を信奉した人が、バブル期に土地を買いたいといったら、大変高い値段でなければ買えないといわれた。
それでも必ず儲かるはずだからと思って買った。
ところが、バブルが崩壊して、今度は売ろうとしたら、予想をはるかに下回る値段でしか売れなかった。
このように地価は景気の良い時は暴騰し、不況になると暴落するといった具合に、景気の影響を大きく受ける。
それだけではない。
土地はすべての国民の生活や活動にとって不可欠のもので、しかもで公正な値段が形成されるわけではない。
時価（実勢価格）のほか、国土庁が調べる公示価格、税務署が相続税などの評価に使う路線価、市町村が固定資産税を徴収する基準とする固定資産評価額などいろいろあって、それぞれの目的ではじき出しており、その間にかなりの開きがある。
地価の動きをトレスするために使われるのは、国土庁の地価公示制度による公示地価が一般的だ。
これは昭和四十五年にスタートした制度で、毎年一月一日現在で全国の地価を調査し、四月一日に官報で公示している。
それぞれの地価で前年に比べてどのくらい上昇、あるいは下落したかがはっきりわかる。
また、東京圏・大阪圏など地域別や住宅地・工業地・商業地といった用途別の平均地価、上昇率、下落率も公表している。
わが国の最近の地価の動きを見ると、一九七〇年ごろまでは比較的低い上昇率にとどまっていたが、七二〜七四年にかけて、日本列島改造ブームが起こり、投機的な土地需要が発生した。
円の切り上げで不況がくるのではないかと金融を緩め、過剰流動性が高かったことも加わって、地価は異常に値上がりした。
その後、石油ショック後の不況が長かったこともあって、地価はやや落ち着いていたが、八〇年代に入って東京の都心の商業地で地価上昇が始まり、それが周辺の住宅地へ波及、やがてほかの大都市圏にも飛び火していった。
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